전세 ↔ 월세 전환 시 계산방법 (4% → 2.5% 하락 수정)

임대차3법 시행전에 전세를 월세로 전환해도 이익이 난다. 할만하다고 글을 썼었는데,

전월세 전환율을 2.5%로 내려버리니...월세 전환을 좀더 고민하게 될 것 같다.

 

이하는 원글이다.

 

전 세계에서 유일하게 '전세' 제도가 있는 나라였으나, 내 생각에는 이제 곧 역사의 뒤안길로 사라지지 않을까싶다.

전세는 사실 사적주택담보 대출의 성격으로 금융비용이 주거비용보다 높거나 투자로인한 회수이익이 높을 때 가능한 제도라고 보기 때문이다. 오히려 보유세 비중이 높아져 월세의 메리트는 없다는 게시글에 반대의견 다수 달리기도 했다.(붇옹산 카페 발)현 정부의 갭투자 방지 부동산정책이 계속되고, 제로금리 상 전세 제도가 계속되기는 어려울 것 같은데...

그래서 한번 알아봤다.

 

요즘 핫한 잠실 파크리오 아파트 33평으로 실제 계산해보자. 과연 그럴까? 월세로 전환시 이득이 전혀 없나?

전세자금으로 갭투자를 해서 부채없이 15억 파크리오를 보유하는 경우라고 가정

 

여러가지 사정에 따라 그 수익은 크게 다를 수 있겠다. 다만 5억 빌려서 월세로 전환한 1주택자를 가정해보면 

 

결론 : 연임대소득 2천4백만원 - 보유비용 1천7백만원 = 7백만원  이익이 매년 발생한다.       
           그냥 9억 전세로 유지할 경우 보유비용은 330만원이 매년 발생한다.

 

9억원 전세금이 모두 금융자산이 아니므로 부동산의 가치증가분에 따른 보유이익은 늘지만 

실제 현금흐름은 좋지 않게된다. 보유세 비중이 커지면 이렇게 전세매물이 사라지고 월세전환이 늘지 않을까?

 

 

===나혼자 생각을 정리한 흔적들 및 근거들===

 

전세가 평균 9억, 보증금 4억에 월세로 전환한다고 하고 월세 x를 찾는 간단한 방정식을 풀어보자.

전월세 전환율이란 전세에서 월세로 변경할 때 적용하는 비율을 말한다. 

 

보증금 4억, 월세는 약 200만원 정도가 됨 (참고로 오늘자 네이버 부동산기준으로는 3억 180만원 게시)

 

연소득은 2천 4백만원 

전월세 전환율 = {(월세x12개월)/(전세보증금 -월세보증금)} x100 19년 10월 이후로 4.75%수준이라고 한다.

아파트 보유로 인한 총비용 (보유세 : 재산세 + 종부세 + 임대소득세 15.4%)

 

총비용은 재산세 300만원(기사참고) + 27만원(9억이상)+153만원(임대소득세) + 1,220만원(보증금5억의 금융비용 2.45%)

=1,700만원

 

재산세 계산식: 과세표준(공시지가 x 60%) x 세율 - 누진공제

3억초과 아파트는 0.4% (누진공제 : 63만원)

1.5억 초과 ~ 3억이하 0.25%  (누진공제 : 18만원)  

 

종부세 계산식: 과세표준(공시가격-과세기준금액) x 재산세 공정시장가액비율 x 세율

1주택 경우 공시가격이 9억원 초과시 의무발생 

2주택 경우 공시가격이 6억원 초과시 의무발생

 

분리과세로 가정하고 2천4백만원의 필요경비 50% 기본공제 200만원 세율 15.4%  대략 154만원

 

송파 잠실동 역시 상황은 이와 크게 다르지 않다. 시뮬레이션 분석에 따르면 송파구 신천동 파크리오 전용84㎡ 공시지가는 8억800만원에서 9억6000만원으로 18.8% 올랐으며 보유세는 224만원에서 297만원으로 32.6%가 늘어난다. 그러나 시장상황은 여전히 차분할 뿐이다. (www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=362320, 2019.05.03 기사) 12억 아파트에 종부세 27만원 www.ohmynews.com/NWS_Web/Event/Premium/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002659618&CMPT_CD=P0010&utm_source=naver&utm_medium=newsearch&utm_campaign=naver_news

5억원의 대출은 가능할까? 아래 블로그를 참고해보면 15억 주택에 대해 4.8억정도 가능

 

부동산대출은 막혀지만 투기지역과 투기과열지역의 9억 초과 주택은 초과금액에 대해서 LTV20% 준용합니다. (DTI는 동일)

EX) 시세 11억 주택 9억: LTV40% 적용 / 2억: LTV20% 적용

=> 최대 대출가능금액: 4억

blog.naver.com/sssbj920513/221837079913(정확성은 모르겠음. 급하게 가져와봄)